Jorge Galindo: Vivienda: ciudades congeladas en una economía dinámica

La cuarta conferencia del ciclo Cajamar-Ivie 2026 aborda una de las mayores preocupaciones de la ciudadanía en estos momentos: las dificultades de acceso a una vivienda. El director de EsadeEcPol, Jorge Galindo, explicará su diagnóstico y soluciones para resolver el problema.

Tal y como expone en su reciente libro, Tres millones de viviendas, cómo pasar de la escasez a la abundancia, en España se han creado 1,2 millones de hogares en 5 años, pero solo hemos terminado 465.000 viviendas. No es solo que nuestra construcción esté parada: con ello, lo está nuestro urbanismo. Nuestras ciudades están físicamente congeladas mientras son económicamente dinámicas. Esa congelación se paga en economía real. La edad media de emancipación está ya en los 30 años, apenas un 2,4% de los trabajadores cambia de municipio por motivos laborales, y miles de proyectos vitales se posponen por no tener dónde vivir. Cuando una ciudad no puede absorber a quien quiere venir, no falla solo el que no puede mudarse: falla el país entero, que renuncia a los rendimientos de aglomeración que esas mismas ciudades producen. La escasez de vivienda funciona como un freno silencioso sobre la productividad, la movilidad social y la natalidad. Y, además, se autoperpetúa: cada año sin construir engorda el déficit acumulado y refuerza un bloqueo institucional del que casi nadie quiere ser el primero en salir.

El diagnóstico nos lleva inevitablemente a la solución, y la solución empieza por construir. Pero España no es un mercado de vivienda: son muchos, y la política nacional tiende a la talla única cuando lo que cada ciudad pide es bisturí. Madrid y Barcelona compiten por talento internacional con esfuerzos de alquiler propios de París; Málaga, Alicante o Valencia añaden la presión del turismo y del comprador no residente; hay capitales intermedias que conviven con stock infra-movilizado y, al mismo tiempo, con barrios concretos tensionados. Movilizar vivienda (construida y existente) para uso residencial de largo plazo y manejar los problemas del crecimiento y el dinamismo requiere de un conjunto de herramientas que empiezan por construir, pero no acaban ahí. Podemos descongelar nuestras ciudades sin tratarlas a todas como si fueran la misma.